大家好，我是盟哥。

最近几年，国内许多最聪明、最顶级的富豪，都开始把目光投向了日本房地产，根据多家媒体报道，有马云、刘强东、王石这些企业家。

大家的心态估计都很矛盾，不是说日本房地产这么糟糕吗，怎么这帮人还往日本跑？

要知道，这可是日本啊。一个经历过“失去的三十年”，一个人口正在减少，一个30多年前房地产泡沫破裂得惨绝人寰的国家。

历史，难道要重演一遍吗？他们砸下真金白银，难道就不怕再次被套牢在山顶上吗？

还是说，如今的日本，已经完全是另一套玩法了？

今天，我就带你彻底搞懂这件事。

我们先来颠覆一下传统的买房观念，再深入拆解日本房产为何能成为全球资本的“避风港”，最后，我会把所有你看得见和看不见的“坑”都给你指出来。

现在，让我们一起，揭开日本房地产市场的真正面纱。

01 观念颠覆

首先，我需要纠正大家一个根深蒂固的观念，就是咱们国内很多人买房，就习惯了买涨不买跌。

我在深圳很多年，在观察之下，深圳的房价从2000年到2021年，蹭蹭地涨，大家买房追求的是什么，就是资产在短期内翻倍的快感。

我以南山为例，在2004年时，房价大概是每平米8000到1万元，而到2021年，南山的房价涨到了每平米8万到10万，涨幅达到10倍。

可2021年之后，深圳的房价情况大家也知道了，而深圳都这样了，北上广房价也一样下跌，乃至二三线城市。

但是，这种房价只涨不跌的旧模式，其实在日本早就行不通了。

为什么？

因为自从90年代，日本经历过一次惨痛的资产泡沫破裂后，大家不再把房子当作资产增值的东西，而是回归到它原有的属性：居住。

在那一次泡沫破裂中，可以说是彻彻底底把所有的投机泡沫，都挤得干干净净。

所以，如果你还抱着“搏一搏，单车变摩托”的念头，去日本梭哈买房，那我劝你千万慎重。

因为现在的日本市场，投资的核心逻辑已经从价格升值，彻底转向了租金回报。

什么意思呢？

就是说，聪明的投资者不再赌房价会不会涨，而是把房子看作一个能持续产生现金流的资产，就像一头现金牛。

在全球范围内，5%到7%的年租金回报率，不加任何杠杆，这已经是非常优秀的投资了。

问题来了，日本为什么如此特殊呢？

02 日本房产的独特魅力

在我看来，日本房产之所以能在全球资本涌入的情况下脱颖而出，主要源于三点：独特的产权制度，市场的稳健性，和宏观经济下的机遇。

咱们先说第一点，也是最核心的一点，永久产权。

在国内，我们买的是70年的土地使用权，而日本截然不同，你买下的不仅仅是房子，更是房子下面的土地永久所有权。

这意味着，房子会折旧，但好地段的土地，价值价值比较稳定，将来也有甚至潜

因此，在日本投资房产，核心是看土地的长期价值潜力，而非仅仅被建筑物的新旧程度。

第二点，就是日本市场独有的稳健性，或者说韧性。

这里我们可以展开说说日本泡沫是怎么来的。

自从二战后，日本在美国的帮助下迅速崛起，但老美开始发现，日本经济怎么都快比美国好了，于是在1985年，美国拉着日本在内的几个国家，签订了《广场协议》，结果日元急速升值。

为了对冲出口受到的打击，日本央行开始救急，大幅度降息。但央行降息，其实是为了让大家把钱拿出来消费，刺激内需；

结果日本人非常聪明，他们大量借钱、加杠杆、买房炒股，最终产生史上最大的资产泡沫之一。

从1985年到1991年，日本全国平均商用房价翻了三倍，股市大盘翻了近四倍，达到了至今未能超越的近39000点高位。

于是，在全民狂热加杠杆买房的情况下，日本央行坐不住了，开始猛然加息，一年内把利率从2.5%提高到6%，最终，这个巨大的泡沫被戳破了。

于是，股市、楼市崩盘，衍生大量的不良贷款，日本也迎来“失去的三十年”。

前几年有个日剧很火，叫做《半泽直树》，里面讲的是一帮银行打工人，怎么去处理这些坏账的。

因此，日本开始不再相信房价只涨不跌的叙事，尽管东京房价开始缓慢增长，但大家也没有炒房的念头，日本房地产市场就变得相当稳健，这就叫一朝被蛇咬，十年怕井绳。

第三点，就是一个千载难逢的窗口期，日元贬值。

现在的日元，可以说是历史性的疲软。

这意味着什么？

日本的优质资产，在全球标准下，都显得相对便宜，就跟打折大促销一样。这就解释了为什么巴菲特这样的投资大佬都在加仓日本。

对于手持外币的我们来说，这是一个历史性的上车机会。

03天花板级别的抗震技术

当然，说到日本的房子，大家估计会担心一件事，就是安不安全。这个安全，不仅指资产安全，而是人身安全。

因为日本是个岛国，隔三岔五就地震，那买了房之后，这房子本身安不安全呢？

我可以非常负责任地告诉你，日本的建筑抗震技术，绝对是世界顶级的天花板。

这一切，都源于日本不断修订的《建筑基准法》。

就跟手机应用更新一样，每次大地震后，日本都会更新法律标准，一次比一次严格，所以日本房产的安全性，不是开发商的广告，而是写进法律的强制要求。

简单来说，他们构建了三道安全防线。

第一道防线，也是所有建筑的法定最低标准，叫做耐震。

就是把梁、柱、墙做得特别结实，靠肌肉硬扛。

这一规定从1981年后开始实施，所以这之后建的房子，基本都能抗住6-7级地震不倒塌。

第二道防线，更高级的叫制震。

它就像给大楼装上了“减震器”，能吸收掉大部分地震能量，楼的摇晃会小很多。

第三道，也就是最顶级的技术，叫免震。

这个就厉害了。它从根本上改变了对抗地震的思路，从硬抗变成了隔离。

它在楼和地基之间加了一个隔震层，当地震来的时候，地面在摇，但楼本身几乎不动，就像是把整栋楼放在了一个巨大的弹簧垫上。

住在里面，可以说几乎感觉不到强烈的摇晃，家具都不会倒，真正做到了“地动山摇，我自岿然不动”。

这种技术因为成本最高，通常只用于像麻布台Hills那样的地标性塔楼、高级医院或政府大楼。

所以，投资日本房产，你得到的不仅是资产，更是一份顶级的物理安全保障。

04如何选房？

了解了这么多，那我们具体该选什么样的房子呢？

日本的房产主要分三种，它们的投资逻辑完全不同。

首先，塔楼公寓。

这不仅仅是房子，更是身份的象征。通常都在东京最核心的地段，拥有顶级配套和无敌景观。

明星、富豪都住这里。但价格嘛，也是天价。

比如2023年开盘的麻布台Hills，顶层公寓售价高达200亿日元，据说顶层的三个房间中，就有一个是软银的孙正义；

三井不动产开发的Park Mansion系列，最便宜的户型也要7.5亿日元起步。

正因为价格太高，所以它们的租售比可能并不好，也不适合普通人投资，它只适合追求顶级生活品质和稀缺资产配置的高净值人群。

其次，普通公寓。

这是市场的绝对主力，占比超过五成，也是我们普通投资者最应该关注的。

特别是东京的二手公寓，因为新房太贵，本地人都挤到二手市场来了。

这里面有个捡漏秘诀：

那些八九十年代建的、地段好的小户型公寓，总价低，租金却不低，租售比往往是市场最高的，可以轻松达到5%到7%的稳健回报，是真正的现金牛。

最后，我们聊聊独栋住宅，也就是我们常说的一户建。

它的核心价值，不在于房子，而是房子下面的地，这个是可以代代相传的。

一户建通常在郊区，环境好，自由度高，没有管理费。

但是，所有的维护、打理、安保，都得亲力亲为。这更适合那些有时间、有精力，向往田园生活的人。

所以，没有最好的，只有最适合你的。想清楚你的投资目标和生活方式，再做选择。

05 风险！风险！还是风险！

现在说了这么多优点，估计你已经蠢蠢欲动了，但先冷静，我们必须聊一聊风险。任何投资，不谈风险都是耍流氓。

在日本买房，有几个天坑，你一定清楚。

第一，包租陷阱。

大家千万要警惕那些承诺10%以上超高回报的，尤其是什么民宿项目。

这往往是开发商玩儿的套路，先把房价抬高再卖给你，然后用多付的这部分钱，来发所谓的高额租金。

而且日本对民宿经营有严格限制，风险极高，收入非常不稳定。

第二，隐藏的持有成本。

虽然房子是你的，但持有成本并不低。

比如每年要交的固都税，大概是房价的0.3%到0.5%。如果你买的是公寓，每月还必须支付管理费和修缮公积金，这笔钱是永久性的，而且会随着楼龄增长而上涨。

还有火灾、地震保险。这些都必须算进你的投资账本里。

第三，贷款门槛。

对于我们外国人来说，想拿到日本银行低利率的贷款，一个关键的东西叫做永住身份。如果没有，那贷款就很难。

虽然也有一些外资银行或特定金融机构对非永住者开放贷款，但门槛会严苛得多。

通常会要求更高的首付比例，普遍在20%-30%或以上、数年以上的稳定工作经验、较高的年收入，甚至对日语能力也有要求。

在这里，我给自己打个广告，想要了解日本永住身份的朋友，可以扫描屏幕下方的二维码，我来为你规划一下身份。

第四，资本利得税。

如果想短期炒房，日本的税法会让你哭出来。

持有不到5年就卖掉，利润的39%都要交税，超过5年，税率才降到20%。

这个政策，就是在告诉你：日本欢迎长期投资者，不欢迎投机客。

记住，投资日本房产，最重要、最核心的一个环节，是在你签署正式买卖合同之前，由持有国家资格的专业人士，也叫做宅地建物取引士，为你做重要事项说明。

他会把关于这套房子的所有法律细节、潜在风险、管理规约等，白纸黑字、一条一条地当面为你讲清楚。

在这个环节，你有任何疑问都必须提出。请大家一定要高度重视！

06日本房产未来：三极分化

最后，我们可以借由上面说的内容，来思考一下，日本房地产的未来到底会怎样？如果用一个词来概括，那就是：三极分化。

首先，咱们来看看第一极，东京。

这里的房子，尤其是市中心那些最好的地段，它的价格逻辑已经跟普通日本人没什么关系了，早就不是靠工资能买得起的了。

它现在更像什么呢？更像是黄金、股票，成了一个全球富豪和投资机构拿来放钱的“盘子”。

为什么会这样？原因很简单，就两条：东西太少，和来抢的人太多。

第一，你想想，东京的新公寓，现在盖得比50年前还少！

供应量都创了1973年以来的新低。东西少了，价格自然就硬。

第二，也是最关键的，日元现在太便宜了。

这对国外投资者来说，买东京的房子就跟打了七折、八折一样，太划算了！

结果就是，光是2024年，全球资本就往东京的商业地产里砸了340亿美元，15年来第一次，干掉了纽约和伦敦，成了全球第一。

所以结论就是，你别看日本总人口在减少，但东京，永远不缺有钱人和年轻人往里挤。

只要全世界的钱还往这儿流，市中心的房子就跟硬通货没两样，是全球投资者的“避风港”。

说完了东京，咱们再看第二极。就是像大阪、福冈这样，正在快速崛起的“潜力股”城市。

先看大阪。

今年它举办了2025年世博会，还准备建日本第一个带赌场的大型度假村，预计2030年秋季开业，你想想这会带来多少游客和商机？房租和商业地产肯定要火。

再看福冈，那简直是日本的“增长奇迹”。

全日本人口都在降，就它，人口蹭蹭地往上涨，地价涨幅也是全国第一。

它离韩国、中国又近，被誉为“通往亚洲的门户”。

这些城市的好处在哪呢？

就是既有肉眼可见的增长故事，房价又不像东京那么吓人。

所以算下来，租金回报率也更高，更划算。对那些既想房子升值、又想每月收点租金的朋友来说，这些地方绝对是未来的“潜力股”。

说完了繁华的，我们再来看看第三极，那可真是另一番景象了。这就是日本广大的小城市和农村地区。

这里最大的问题，就是空屋，也就是没人住的空房子，越来越多。多到什么程度呢？现在全日本有900万套空房子，创了历史新高。

在有些农村，五个房子里就有一个是空的！很多房子甚至在网上“白送”，都没人要。

听着是白捡便宜，但坑也不少。

这些老房子光是装修就得花一大笔钱，而且周围都没人了，你租给谁？想卖都卖不掉。

当然，也有聪明人看到了机会。

他们把这些特别有味道的老房子，叫“古民家”，改造成有特色的民宿，专门吸引那些想深度体验日本乡村生活的外国游客。这也算是一条新路子吧，但终究是少数。

所以你看，这么一分析，结论就很清楚了：

别被“日本人口减少”这一个大帽子给吓住。人往高处走，钱也一样。年轻人、有钱人，都在拼命往东京、大阪这样的大城市挤。

所以，现在投资日本房产，逻辑很简单，就跟着人流和钱流走。找那些人口在增加、有大公司大项目撑着的城市核心区。

最后记住一句话：在日本买房，那种闭着眼睛买、等着房价一夜暴涨的时代，早就过去了。

现在玩的是“长线主义”，当个稳健的“房东”。挑个好地方，买个好房子，踏踏实实收租金，这才是让你能笑到最后的王道。

07结语

好了，朋友们，今天的分享就到这里。

最后，我再为你总结出投资日本房产的“三条铁律”：

第一，忘掉一夜暴富，拥抱现金流思维。你的目标是稳健的租金回报，而不是虚无缥缈的房价翻倍。

第二，跟着人流与钱流走，聚焦核心都市圈。记住，在存量时代，地段为王。

第三，把专业的事交给专业的人，规避那些看不见的风险。

总而言之，当下的日本房产投资，是一场关于“长期主义”的智慧考验。它奖励的是耐心和远见，而不再是冲动和侥幸。

刚才我们反复提到，想要稳妥地投资日本，最好有一个永住身份，这样贷款利率低，审批更快，那如何快速拿到日本永住呢？

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